「居抜き」「スケルトン」とは？違いは？お店を開業するときに知っておきたい物件選びの基本

お店の開業に向けて物件を探し始めると、必ず目にするのが「居抜き（いぬき）」と「スケルトン」という言葉。言葉の意味はなんとなく知っていても、自分にとってどちらが得なのか、合っているのかが分からないという人は多いでしょう。
この記事では、これら2つの物件タイプの特徴や違いを比較します。それぞれのメリット・デメリットを理解し、予算や理想に見合った物件を見つけるヒントにしてください。

居抜き物件とスケルトン物件の違い

まずは、不動産業界で使われる「居抜き」と「スケルトン」、それぞれの定義を明確にしましょう。

居抜き物件とは

「居抜き物件」とは、前テナントで使っていた店舗設備や造作物が残った状態で貸し出される物件のことです。お店の内装、厨房機器、空調設備のほか、なかには椅子やテーブル、食器類まで残されているケースもあります。「内装付き物件」とも呼ばれ、壁紙や床、カウンター、トイレなどが残っているため、少し手を加えるだけですぐに営業を開始できるのが特徴です。基本的には「前の借主が退去するときに、原状回復（撤去工事）を行わずに次の借主に引き継いだ物件」と言えます。

スケルトン物件とは

「スケルトン物件」とは、建物の骨組み（構造躯体）だけの状態、つまりコンクリート打ちっぱなしの状態で貸し出される物件のことを指します。英語の「Skeleton（骨格）」に由来する言葉です。内装、設備などが一切ない「空っぽの箱」の状態です。床のコンクリートは剥き出しで、エアコンやトイレもありません。借主はゼロから内装工事を行い、必要な設備をすべて自費で手配する必要があります。

これらの特徴を一言で表現すると、「内装・設備がある」のが居抜き物件、「内装・設備がない」のがスケルトン物件と言えます。

居抜き物件とスケルトン物件の比較

一目でわかるよう、おもな違いを表にまとめました。前述のとおり最大の違いは「内装・設備」の有無です。それ以外にも細かな違いがあり、「初期費用」や「レイアウトの自由度」、「開業までの期間」、「物件数（探しやすさ）」などが異なります。見落とされがちなのが「退去時の条件」です。スケルトンの場合、基本的に退去するときもスケルトン化（原状回復）を行うのが基本であり、解体費や産業廃棄物処理費などがかかります。一方、次の借主を見つけて「造作譲渡（居抜き）」として引き継ぐことができれば、解体費用をかけずに退去できるケースもあります。入るときだけでなく、辞めるときのことも考えておくのも重要です。

それでは、比較表で具体的な違いを確認しましょう。

＜居抜き物件とスケルトン物件の違い＞

項目	居抜き物件	スケルトン物件
内装・設備	あり（前テナントのもの）	なし（コンクリート打ちっぱなし）
初期費用	安い（既存設備を活用） ※「造作譲渡費（設備を買い取る費用）」が発生する場合がある	高い（ゼロから工事が必要）
レイアウトの自由度	低い（既存の配置に縛られる） ※大きく変える場合は解体費が発生する	高い（自由に設計可能）
物件数（探しやすさ）	比較的少ない ※大都市・繁華街に多い	比較的多い
開業までの期間	短い（1〜2カ月程度も可能）	長い（設計・工事で3〜6カ月）
開店時のインパクト	比較的小さい（外観があまり変わらないと、新店だと気づかれない場合がある）	比較的大きい（工事中から注目を集めやすく、新しいお店ができると認知されやすい）
改修	比較的早い時期に部分補修が必要になる可能性あり	正常稼働していれば数年は必要なし
退去時の条件	契約条件による（居抜きのまま退去OKの場合も）	基本的に原状回復（スケルトンに戻すため、解体費用がかかる）

居抜き物件とスケルトン物件のメリット・デメリット

それぞれの物件をより深く理解するために、店舗経営視点でのメリットとデメリットを掘り下げていきます。

居抜き物件のメリット

最大の魅力は、コストとスピードの「効率の良さ」にあります。具体的な利点は下記の通りです。

初期費用（開業コスト）を抑えられる

比較表でも示したように、比較的安価に開店できることが居抜き物件最大のメリットです。厨房機器や空調、トイレなどの設備を新品で揃えると数百万円かかりますが、居抜きならこれらを格安（あるいは無料）で引き継げる可能性があります。これにより、浮いた資金を運転資金や広告費に回すことができます。

開業までの期間を短縮できる

大規模な工事が不要なため、契約からオープンまでの期間を短縮できます。開業までの期間はケースバイケースですが、早ければ契約から1カ月程度でも開業が可能です。工事期間中は商売ができず家賃だけが発生する「空家賃（からやちん）」の状態ですが、この期間を短くできるのはキャッシュフロー上、大きな利点です。

前店舗の認知度を活用できる

同業種（例：ラーメン店の跡地にラーメン店）で開業する場合、「あそこにはラーメン店がある」という地域住民の認知をそのまま引き継げることがあります。一から宣伝をしなくても、オープン直後から一定の集客が見込める点は魅力です。

居抜き物件のデメリット

一方で、前の店舗の設備などを引き継ぐがゆえの「制約」や「リスク」も存在します。

レイアウトや内装の自由度が低い

厨房やトイレの位置を動かすには多額の費用がかかるため、基本的には既存のレイアウトに従うことになります。開業後に「動線が悪くてオペレーションがうまくいかない」という誤算も少なくありません。また、既存の内装を撤去してからつくり直す場合、解体費用が余計にかかり、結果的にスケルトンより高くつくケースもあります。

前の店舗のイメージが残る

前店舗が「美味しくない」「接客が悪い」「すぐに潰れる」といったネガティブなイメージがあった場合、それらを引きずってスタートすることになります。マイナスイメージを払拭するのに時間がかかることがあります。

設備が古く突発的な故障のリスクがある

「エアコンあり」「家具付き」と聞いていたのに、いざ使い始めたらすぐに故障した、というトラブルはよくあります。中古設備である以上、メーカー保証は切れていることがほとんどです。

清掃費用（クリーニング代）がかかる

「そのまま使える」と言っても、長年使われた厨房は油汚れなどが蓄積していることがほとんどです。気持ちよく営業を始めるためには、専門業者によるクリーニングが必要になる場合があります。

スケルトン物件のメリット

続いて、スケルトン物件のメリットを解説します。

内装やレイアウトを自由に設計できる

「オープンキッチンでお客さまと会話したい」「個室を多くつくりたい」など、お店のコンセプトに合わせた理想の空間を一からつくり上げることができます。

独自のブランディングがしやすい

何もない状態なので前店舗のイメージに邪魔されることなく、外観から内装まで統一された世界観を表現できます。これは「わざわざ行きたくなるお店」をつくるうえで強力な武器になります。

設備トラブルが少ない

スケルトン物件に新品の設備を導入すれば、当面の間は故障のリスクが低く、メーカー保証も受けられます。

スケルトン物件のデメリット

スケルトン物件のデメリットについても確認しましょう。

初期費用が高額になりやすい

内装工事に加え、電気・ガス・水道・空調などの設備工事がすべて発生します。坪単価でいうと、居抜きの倍以上のコストがかかることも珍しくありません。

工事期間が長く、オープンまでに時間がかかる

設計デザインの打ち合わせに1〜3カ月、工事に1〜3カ月程度かかります。その間の家賃負担が発生します。また、入念な打ち合わせが必要なため、開業準備の労力も大きくなります。

居抜き物件、スケルトン物件の探し方

ここでは物件の探し方をご紹介します。おもに3つの方法があります。

1.店舗検索サイト（ポータルサイト）で探す

「Tempodas」などのように店舗物件に特化した専門サイトで検索する方法です。手軽に探せるのはもちろん、条件を選択して絞り込んでいけば、希望のエリアにどれくらい物件があるかや、賃料がどれくらいかかるかなどの相場観を養うこともできます。気になる物件があればお気に入り登録しておけば、後々比較しやすくなります。

2.不動産仲介会社で探す

ネット全盛の時代ですが、地域の不動産仲介会社に相談するのも良いでしょう。どんな条件で探しているかを事前に伝えておけば、インターネットに掲載前の未公開物件を紹介してくれる場合もあります。

3.出店希望のエリアで実際に歩いて探す

候補のエリアが決まっているなら、実際にその街を歩いてみるのも1つの方法です。現地調査してみると、思いがけずテナント募集中の張り紙や看板を見つけることも少なくありません。条件に合いそうな物件であれば、管理会社に直接電話をして確認してみましょう。

物件選びの注意点・チェックポイント

表面的な情報だけで契約し、後から「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように下記のポイントは必ず押さえましょう。

居抜き物件の注意点

居抜き物件の場合は、設備の動作確認・譲渡リストを中心に確認が必要です。

厨房機器・空調は使える状態か

「ある」のと「使える」のは別です。内見時にブレーカーを上げてもらい、エアコンの効きや冷蔵庫の冷却、食洗機の動作などを確認しましょう。

「造作譲渡契約書」と「物品リスト」の照合

造作譲渡契約書には「譲渡リスト」が添付されます。リストにある製氷機が入居時になかった、とならないよう、現地で一つひとつ照合してください。

リース品の残債に注意

店にある機器が実は「リース品」で、前のオーナーがリース契約を解約していないケースがあります。知らずに引き継ぐと、リース料の支払い義務まで引き継ぐことになりかねません。

防水機能の劣化

特に築年数の古いビルの居抜き物件では、厨房の防水層（床下の防水加工）が劣化しているケースがあります。そのまま使い始めると、階下への「水漏れ事故」を起こし、多額の損害賠償を請求される恐れがあります。内見時には水を流して確認するか、プロにチェックしてもらいましょう。

スケルトン物件の注意点

スケルトン物件の場合は、インフラ設備や工事区分（B工事）について入念な確認が必要です。

インフラ設備の容量不足

電気容量やガスの配管径、水道管の太さなどが、自分のお店に必要なスペックを満たしているか確認が必要です。容量アップの工事はビルの構造上「不可」とされることもあります。

B工事（オーナー指定業者工事）の費用

「B工事」とは、テナントの専有部分でありながら、建物全体に影響を与える部分の工事です。このB工事は、借主が費用を負担するものの、業者は貸主（オーナー）が指定するのが原則のため、相場より高額になる傾向があります。契約前に必ず見積もりを取り、予算配分を確認することが重要です。

あなたに合うのはどっち？おすすめのケース

ここまでの話を踏まえ、ご自身の状況に合わせてどちらを選ぶべきか判断しましょう。業種別におすすめや参考となる考え方を解説します。

重飲食（ラーメン、焼肉、中華）は 「居抜き」がおすすめ

厨房設備、強力な排気ダクト、グリストラップ（油水分離阻集器）などの設備投資が高額なため、これらが残っている居抜き物件を選択するケースが多いです。ただし、前の店の設備スペックが、自分のお店が希望する基準を満たしているかは必ず確認しましょう。

軽飲食（テイクアウト、カフェ、バー）は 「スケルトン」も検討余地あり

重飲食ほど大掛かりな設備が不要なため、居抜きとスケルトンの工事費用の差が比較的縮まりやすいです。雰囲気を重視するならスケルトンが良いでしょう。

美容室・サロンは「スケルトン」が主流、「居抜き」も選択肢に

シャンプー台への配管など独特な工事が必要。前のサロンと動線が同じなら居抜きも有効ですが、デザイン性を売りにするためスケルトンを選ぶオーナーが多いです。

小売店（アパレル・雑貨・物販）は「スケルトン」が基本

小売店は、商品の見せ方やブランドの世界観がそのまま売上に直結するため、自由に棚や照明を配置できるスケルトン物件が好まれます。特に注意したいのが、元飲食店の居抜き物件を借りて小売店にするケースです。不要な厨房設備の撤去や埋設配管の処理に多額の費用がかかるため、おすすめできません。小売店が居抜きを検討するなら、同業種（元アパレル、元雑貨屋など）の物件に絞って探すと良いでしょう。

結論は開業資金とお店のコンセプトで選ぼう

迷ったら、下記の基準を参考にしてみてください。

「とにかく初期投資を抑えたい」「一刻も早くオープンしたい」

迷わず「居抜き物件」を探しましょう。多少のレイアウトの不便さは、工夫と運用でカバーできます。ただし、造作譲渡費が高額な場合はトータルコストで判断してください。

「内装にこだわりたい」「長期的にブランドを育てたい」「資金にはある程度の余裕がある」

お店の世界観や内装などに強いこだわりがあるなら、「スケルトン物件」で理想のお店を築きましょう。中途半端な居抜き物件で妥協すると、後から改装したくなり、かえって高くつくことがあります。

世界観を損なわない設備やレジ選びも大切

物件が決まり、内装のイメージが固まってきたら、忘れてはならないのが「レジ周り」です。レジカウンター周辺が雑然としていると、せっかくの店舗の世界観が崩れてしまいます。

例えばiPadを使ったPOSレジの『Airレジ』なら、見た目にも美しくコンパクトなので、インテリアを邪魔せずなじむことが可能です。見た目はもちろん、レジ機能・売上分析・在庫管理をスマートに集約できたり、店主がモバイル端末で日次売上や月次推移を確認できたりするなど、実用性にも富んでいます。

まとめ

1. 物件には大きく区別して「居抜き」と「スケルトン」がある
2. 居抜き物件とは、前経営者が店舗の造作物をそのままにして退去した物件
3. スケルトン物件とは、建物の構造躯体がむき出しになっている「コンクリート打ちっ放し」状態の物件
4. 居抜きのメリットは、比較的安価に開店できること。デメリットは、開店後の予定外出費を覚悟しておかねばならないこと
5. スケルトンのメリットは、オーナーが表現したかったお店のコンセプトに近づけることができること。デメリットは、開業資金がかさむこと

居抜き物件とスケルトン物件は一長一短であり、どちらの方がよい、とは一概には言えません。開業資金が少なく初めから居抜きを探すとしても、創意工夫次第で集客をすることはできます。スケルトンは「自分好みの世界観」を表現しやすく、工事中から「何ができるんだろう？」と地域の注目を集めやすいメリットがあります。あなたの状況に合った物件を探して、開店後の楽しいイメージを膨らませてください。

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