【2020年版】個人事業主はココに注意！住宅借入金等特別控除申告書の書き方

「住宅借入金等特別控除申告書」いわゆる「住宅ローン控除」を受けるための申告書や関連書類の書き方について、そもそも住宅借入金特別控除を受けるためには何を準備し、何を作成して、どこにいつまでに提出する必要があるのか。2020年の住宅借入金等特別控除の事情に合わせて解説します。

住宅借入金等特別控除申告書とは

「住宅借入金等特別控除申告書」とは、年末調整で住宅借入金等特別控除を受けるために記載が必要になる申告書です。この住宅借入金等特別控除は、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築・取得等をした場合でかつ一定の要件を満たすときに、住宅ローンの年末残高を基にして計算した金額を、所得税から控除できるというものです。

住宅借入金等特別控除の要件は？

新築を購入する場合と中古を購入する場合で若干異なります。

1. 住宅取得後6か月以内に入居し、引き続き居住
2. 家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上
3. 床面積の2分の1以上が居住の用
4. 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下
5. 住宅ローン等を利用していること
6. 住宅ローンの返済期間が10年以上で分割返済する

中古物件の場合にはこれに加えて以下の要件が必要です。

1. 建築後使用されたことがある家屋であること
2. 築年数が20年（マンションは25年）以下、または取得から2年以内に耐震証明されている

詳細については、以下で確認ください。
国税庁　「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
　　　　「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
　　　　「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」

住宅借入金等特別控除を受けるためにするべきことは？

住宅借入金等特別控除を受けるためには、マイホームを購入した年の確定申告時に、ご自身の確定申告と共に以下の書類を用意してください。初めて控除を受ける年に必要なのは、「住宅借入金等特別控除申告書」ではなく、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」です。
2年目以降は、会社員なら、年末調整時に住宅借入金等特別控除申告書を記入し提出するだけで控除を受けることが出来ますが、年末調整がない個人事業主の場合は確定申告によって住宅借入金等特別控除を受けます。必要な書類は下記です。

1. （特定増改築等の場合）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
2. マイナンバーカードまたはマイナンバー通知書
3. 建物・土地の登記事項証明書
4. 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
5. 住宅ローンの残高証明書
6. 住民票

中古住宅を購入した場合には、耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写しが必要になる場合があります。
なお、自分で作成しなければならない書類は上記の内、1の住宅借入金等特別控除額の計算明細書のみです。

住宅借入金等特別控除の計算明細書の記入方法

2020年度の住宅借入金等特別控除の計算明細書は、一面と二面で構成されています。フォーマットは国税庁のホームページからダウンロードできます。全ての項目を埋めなくても大丈夫です。

二面は、11番と20番に金額を記載すれば完了です。

住宅借入金特別控除を2年目以降も受ける場合には？

個人事業主には年末調整がないため、前述の住宅借入金等特別控除の計算明細書を作成し、住宅ローン残高証明書を確定申告書に添付します。（会社役員や会社員の場合には、年末調整時などに住宅借入金特別控除等申告書を記載して会社にその他の年末調整資料と一緒に提出します）

住宅借入金等特別控除申告書の書き方

住宅借入金等特別控除申告書は、会社役員や会社員が年末調整にて住宅借入金等特別控除を受ける場合に必要な書類です。住宅借入金等控除を最初に受ける年の確定申告書を提出した以降に、まとめて税務署から「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」と共に送られてきます。控除証明書の部分は税務署が予め埋めてくれていますが、申告書部分は空欄になっているため、住宅ローン残高証明書を見ながら必要箇所に記入する必要があります。

参考：住宅借入金等特別控除申告書と住宅借入金等特別控除証明書の全体像

住宅借入金等特別控除申告書の記載方法は、前述の住宅借入金等特別控除の計算明細書にある「6．居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高」とさほど変わりません。

それ以降は、指示通りに記入すれば住宅借入金等控除申告書の作成は完了します。

2020年度の制度の状況は？

2019年10月の消費税増税によってマイホーム購入の需要変動が予測されたため、それを平準化する目的で、住宅借入金等特別控除を受けられる期間を3年間延長する制度が導入されました。消費税8％でマイホームを購入した場合を「特定取得」とし、10％でマイホームを購入した場合には「特別特定取得」と区別しています。特別特定取得の場合には、住宅借入金等特別控除を最大で13年間まで受けることが出来ます。なお、この対象は2019年10月1日から2020年12月31日までにマイホームを購入し居住した方のみです。

あなたはどのパターン？

購入した物件に2020年から住み始めた場合の住宅借入金等特別控除は、いくつかのパターンに分かれているので、それぞれの状況に合わせ参考にしてください。

事務所（店舗）併用住宅の注意点

ローンを組んで購入した自宅の一部を、事務所や店舗としても利用する場合、そのスペースが50％未満、つまり居住スペースが50％以上に限り、住宅借入金等特別控除を受けられるのは前述の通りです。ただし、自宅との按分割合によって控除額以外も影響もあるため注意が必要です。また、個人事業主と中小オーナーなど法人役員では、以下のように扱いが異なります。

個人事業主の場合の注意点

個人事業主は家事按分と言って、生活費と事業費としての両方の性質を持つ支出については、事業費相当額を必要経費として処理することが認められています。
例えば毎月のローン返済額が10万円で、居住用70％、事業用30％で按分する場合には、返済額に含まれる「住宅ローン利息分」を70％と30％で按分し、30％を必要経費として処理する事ができます（購入物件に駐車場が含まれる場合には駐車場も按分対象）。
なお、住宅借入金特別控除を受けることができるのは「居住用」に関する部分に限定されているため、事業按分が節税に繋がるとは一概に言えません。

また、マイホームを売却した際に適用できる譲渡所得の特別控除（3,000万円）についても、居住用部分にのみ適用されます。また、住宅ローンに適用されている利息は非常に低金利なので、試算する必要もなくほとんどのケースで100％住宅として利用した方が、税額としてのメリットを享受できます。以下、具体的な試算が必要な一部例外を記載します。

1. 居住用に按分した借入金残高が4,000万円を超える場合で、限度額まで住宅借入金特別控除の恩恵を受けられるケース（6,000万円の物件を購入し80％の4,800万円を居住用、20％の1,200万円を事業用に按分など）
2. 再建築不可物件などの特殊な物件のため低金利で物件を購入できなかった場合

法人役員の場合の注意点

個人事業主の場合と基本的な考え方は変わりませんが、事務所利用分については家事按分ではなく法人役員と法人との間で賃貸契約（役員が貸主、法人が借主）を締結する必要があります。賃貸契約の地代については、近隣相場を参考に算出するのが一般的です。

なお、法人では家賃分を必要経費として処理できますが、法人役員はこの受け取った地代を「不動産所得」として申告する必要があります。そのため、適用される税率を見ながら、どのようにするのが有利になるか試算する必要が出てきます。法人の税率は所得の金額による影響はさほどありませんが、個人の場合には累進税率（所得の金額で税率が変わる）が適用されるため、税理士など専門家に相談しながら検討してみてください。

住宅借入金等特別控除申告書のよくある質問

住宅借入金等特別控除に関連してよくある質問をまとめてみました。参考にしてください。

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